2026년 서울 공동주택 공시가격이 18.60%, 전국 평균은 9.13% 올랐습니다. 종합부동산세는 공시가격을 기준으로 매기는 세금이라, 2026년 고지서를 받는 분들은 금액부터 확인하셔야 합니다.
2025년에도 공동주택 공시가격이 전국 3.65% 오르자 종부세를 고지받은 1세대 1주택자가 15만 1000명으로 17.8% 늘었고, 이들의 세액은 43.8% 늘었습니다.
고지서를 받은 뒤 할 수 있는 일은 생각보다 많습니다. 세액이 300만 원을 넘으면 6개월까지 나눠 낼 수 있고, 요건을 갖춘 1세대 1주택 고령자·장기보유자는 납부를 미룰 수도 있습니다.
이 글에서는 2025년 실제 일정을 기준으로 고지서 확인, 납부기간, 분납, 납부유예, 2026년 세제개편안 정부안까지 정리해 드리겠습니다.
※ 2026년 10월 26일 기준입니다. 2026년 귀속분 고지 일정은 아직 발표되지 않아, 날짜는 국세청 2025년 안내 기준으로 적었습니다. 2026년 세제개편안은 정부안이며 국회 심의에서 바뀔 수 있습니다.
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⏱ 30초 요약
- 2025년 일정 : 11월 24일부터 고지서 발송, 12월 15일까지 납부
- 2026년 일정 : 아직 발표되지 않았습니다
- 분납 : 납부세액 300만 원 초과 시 이자 없이 6개월까지
- 납부유예 : 1세대 1주택 고령자·장기보유자, 담보 제공, 납부기한 3일 전까지 신청
- 공제 기준 : 1세대 1주택 공시가격 12억 원, 그 밖에는 9억 원(현행)
🧭 내 경우는? 빠른 판단
- 1세대 1주택자라면 → 공시가격이 12억 원을 넘는지, 부부 공동명의라면 특례 신청을 했는지부터 보세요.
- 다주택자라면 → 공시가격 합계 9억 원 기준과 분납 가능 여부(300만 원 초과)를 확인하세요.
- 60세 이상이거나 오래 보유했다면 → 납부유예 요건(소득·세액)을 확인하세요.
- 목돈이 부족하다면 → 분납 신청은 납부기한까지, 유예 신청은 기한 3일 전까지입니다.
고지서는 언제 오고, 언제까지 내나
종부세는 정부가 세액을 계산해 고지하는 세금입니다. 과세 기준일은 6월 1일이고, 이날 보유한 주택의 공시가격 합계가 9억 원(1세대 1주택자는 12억 원)을 넘으면 납세의무가 생깁니다(2024년 고지 안내 기준).
2026년 귀속분 발송일과 납부기한은 아직 발표되지 않았습니다. 2025년에는 아래 일정으로 진행됐습니다.
📌 2025년 실제 일정과 2026년 상황
| 구분 | 2025년 귀속분 | 2026년 귀속분 |
|---|---|---|
| 고지서 발송 | 11월 24일(월)부터 | 아직 발표 전 |
| 납부기한 | 12월 15일(월) | 아직 발표 전 |
| 납부유예 신청 | 12월 12일(금)까지 | 아직 발표 전 |
| 분납 기한 | 2026년 6월 15일(월) | 아직 발표 전 |
※ 2026년 12월 15일은 화요일입니다. 2026년 날짜는 국세청 발표 뒤 확인하세요.
납부기한을 넘기면 3%의 납부지연가산세가 붙습니다. 고지 내용이 실제와 다르거나 합산배제·특례 신고를 하지 못했다면 납부기한까지 직접 신고·납부할 수 있지만, 요건에 맞지 않는 신고에는 가산세가 붙습니다.
300만 원이 넘으면 6개월 나눠 내기
국세청 2025년 안내 기준으로 종부세 납부세액이 300만 원을 넘으면 이자상당가산액 없이 6개월까지 나눠 낼 수 있습니다. 2025년 고지분의 분납 기한은 2026년 6월 15일이었습니다.
분납은 저절로 되지 않습니다. 관할 세무서나 홈택스·손택스에서 납부기한까지 신청해야 합니다. 고지서에는 농어촌특별세도 함께 적혀 있으니, 합계 금액을 기준으로 세무서에 확인하세요.
📌 분납과 납부유예 비교 (2025년 안내 기준)
| 구분 | 분납 | 납부유예 |
|---|---|---|
| 대상 | 납부세액 300만 원 초과 | 1세대 1주택 고령자·장기보유자 |
| 미루는 기간 | 6개월까지 | 양도·증여·상속 등 사유가 생길 때까지 |
| 신청 기한 | 납부기한까지 | 납부기한 3일 전까지 |
| 담보 | 필요 없음 | 세액에 상당하는 담보 필요 |
납부유예, 이런 1주택자만 됩니다
납부유예는 분납보다 조건이 까다롭습니다. 2025년 안내 기준으로 아래를 모두 갖춰야 합니다. 세부 수치는 신청 전에 관할 세무서에서 한 번 더 확인하세요.
- 1세대 1주택자(일시적 2주택 등 특례 적용자 포함)
- 만 60세 이상이거나 일정 기간 이상 보유한 장기보유자(정확한 보유기간 요건은 관할 세무서에 확인하세요)
- 직전 과세기간 총급여 7000만 원 이하(종합소득금액 6000만 원 이하)
- 해당 연도 주택분 종부세액 100만 원 초과
신청은 관할 세무서에서 하고, 종부세액에 상당하는 담보를 내야 합니다. 2025년 신청 기한은 납부기한 3일 전인 12월 12일이었습니다.
요건 가운데 하나라도 빠지면 유예 대상이 아닙니다. 특히 소득 요건은 그해가 아니라 직전 과세기간 기준이라, 은퇴 직전 해에 급여가 많았다면 기준을 넘을 수 있습니다.
작년 안내 보기 👆📖 예를 들어 보면 (가정)
혼자 명의로 집 한 채를 가진 A씨의 주택 공시가격이 (가정) 13억 원이라고 해 보겠습니다. 현행 1세대 1주택 공제 12억 원을 빼고 공정시장가액비율 60%를 곱하면 과세표준은 6000만 원입니다.
※ 직접 계산: (13억 원 − 12억 원) × 60% = 6000만 원. 실제 세액은 세율·세액공제를 거쳐 고지서에 나옵니다.
2026년 세제개편안 정부안대로 공제가 14억 원이 되면 A씨는 공시가격이 공제보다 낮아 과세표준이 생기지 않습니다. 정부안은 개편을 내년부터 단계적으로 시행할 방침이라, 2026년 고지서에는 현행 기준이 쓰입니다.
2025년 고지 규모와 2026년 세제개편안
2025년 귀속분은 모두 62만 9000명에게 5조 3000억 원이 고지됐습니다. 주택분만 보면 54만 명, 1조 7000억 원이고, 개인 1인당 평균 세액은 160만 6000원이었습니다(기획재정부 2025년 고지 자료 기준).
재정경제부는 2026년 8월 3일 세제개편안을 내놓았습니다. 거주용 1주택의 공제를 높이고, 다주택·비거주 주택의 부담은 늘리는 방향입니다. 정부안은 아래와 같고, 국회 심의에서 바뀔 수 있습니다.
📌 현행과 2026년 세제개편안(정부안) 비교
| 항목 | 현행 | 정부안 |
|---|---|---|
| 거주용 1주택 공제 | 공시가격 12억 원 | 공시가격 14억 원 |
| 거주용 1주택 과세 제외선 | - | 시가 약 20억 원 이하 |
| 비거주·다주택 공제 | 현행 유지 | 축소(금액은 발표문에 없음) |
| 시가 40억~50억 원 넘는 고가주택 | - | 과세 강화 |
정부안은 14억 원 공제로 시가 약 20억 원 이하 거주용 1주택이 과세 대상에서 빠진다는 입장입니다. 거주용 1주택이라도 시가 20억~30억 원 구간은 세금이 줄고, 30억~40억 원 구간은 변화가 작습니다.
반대로 시가 40억~50억 원을 넘는 고가주택은 과세를 강화하는 방향입니다. 1주택이라도 집값에 따라 결과가 갈리므로, 국회 통과 뒤 최종안을 다시 확인하세요.
고지서 받은 뒤 순서
- 고지서 확인 : 홈택스에서 '과세물건 상세조회'로 어떤 주택이 합산됐는지 봅니다.
- 틀린 곳 점검 : 합산배제·부부 공동명의 특례가 빠졌다면 '미리채움 서비스'로 납부기한까지 신고합니다.
- 분납·유예 결정 : 300만 원 초과면 분납, 요건이 되면 기한 3일 전까지 유예를 신청합니다.
- 납부 : 고지서 금액이나 분납 첫 회분을 납부기한 안에 냅니다.
공시가격이 크게 오른 해에는 11월 지역 건강보험료도 함께 살펴보세요. 11월 건강보험료 정리 글에 정리해 두었습니다.
개편안 보기 👆솔직히 말하면, 이런 점은 아쉽습니다
분납과 납부유예는 세금을 줄여 주는 제도가 아닙니다. 내는 시점만 늦출 뿐이고, 납부유예는 집을 팔거나 물려줄 때 미뤄 둔 세액을 내야 합니다.
납부유예는 담보를 마련해야 하고 소득 요건도 있어, 연금 외 소득이 있는 고령자는 기준을 넘을 수 있습니다. 세제개편안의 14억 원 공제도 아직 정부안이라 2026년 고지서를 줄여 주지 않습니다.
공시가격 상승률만 보고 세금 증가 폭을 짐작하기도 어렵습니다. 종부세는 공제 금액을 넘는 부분에만 매기므로, 공시가격이 조금 올라도 과세표준은 훨씬 크게 늘 수 있습니다. 2025년에 공시가격은 전국 3.65% 올랐지만 1세대 1주택자 세액은 43.8% 늘었습니다. 2026년 서울 공시가격 상승률이 18.60%라는 점을 생각하면, 고지서 금액은 미리 넉넉하게 준비해 두는 편이 안전합니다.
이런 분은 꼭 확인하세요
- 서울 등 공시가격이 크게 오른 지역에 집이 있는 1세대 1주택자
- 부부 공동명의로 1주택을 가진 분 (특례 신청 시 12억 원 공제)
- 임대주택 등 합산배제 대상인데 신고를 놓친 분
- 은퇴 후 소득이 줄어 고지 세액이 부담되는 만 60세 이상
아직 발표되지 않은 것들 (2026.10.26 기준)
- 2026년 일정 : 고지서 발송일, 납부기한, 납부유예 신청 마감일, 분납 기한
- 분납 금액 : 국세청 안내문에는 300만 원이 농어촌특별세를 포함한 금액인지 나와 있지 않습니다. 세액 구간별 분납 한도와 함께 관할 세무서·국세상담센터에 문의하세요.
- 장기 미납 : 3% 이후 추가로 붙는 가산세 계산
- 세제개편안 : 공제 14억 원 등 정부안의 국회 통과 여부와 최종 적용 연도
- 세제개편안 세부 수치 : 비거주 1주택 공제 금액, 공정시장가액비율, 세 부담 상한 조정 폭은 정부 발표 자료에 구체적인 수치가 아직 없습니다.
Q. 종부세 고지서를 못 받으면 안 내도 되나요?
아닙니다. 홈택스에서 고지 내역을 조회할 수 있으니, 과세 대상이라면 납부기한 전에 직접 확인하세요.
Q. 분납하면 이자가 붙나요?
2025년 국세청 안내 기준으로 300만 원 초과 세액을 6개월 안에 나눠 내면 이자상당가산액이 없습니다.
Q. 분납은 따로 신청해야 하나요?
네. 관할 세무서나 홈택스·손택스에서 납부기한까지 신청해야 합니다.
Q. 다주택자도 납부유예를 받을 수 있나요?
납부유예는 1세대 1주택자(일시적 2주택 등 특례 적용자 포함) 가운데 고령자·장기보유자를 위한 제도입니다. 다주택자는 분납을 먼저 확인하세요.
Q. 2026년 세제개편안의 14억 원 공제가 올해 고지서에 적용되나요?
정부안은 종부세 개편을 내년부터 단계적으로 시행할 방침입니다. 2026년 귀속분은 현행 12억 원 기준입니다.
Q. 부부 공동명의 1주택도 12억 원 공제를 받나요?
부부 공동명의 1주택자는 특례를 신청하면 1세대 1주택자로 보아 12억 원을 공제받습니다(2025년 고지 안내 기준). 특례 신청을 하지 않았다면 고지서의 공제 금액이 어떻게 적용됐는지부터 확인하세요.
Q. 고지서 내용이 실제와 다르면 어떻게 하나요?
홈택스 '과세물건 상세조회'로 합산된 주택을 확인하고, 잘못된 부분이 있으면 납부기한까지 신고서를 내고 신고한 세액을 납부하면 됩니다. 요건에 맞지 않는 신고에는 가산세가 붙으니, 애매하면 관할 세무서에 먼저 물어보세요.
✔ 지금 할 일, 딱 2가지
- 홈택스에서 우리 집 공시가격과 2025년 고지 내역을 확인해 2026년 세액 규모 가늠하기
- 세액이 300만 원을 넘을 것 같으면 분납을, 1주택 고령자라면 납부유예 담보를 미리 준비하기
👉 다음 글에서는 고배당기업 배당소득 분리과세 2026을 안내해 드립니다!
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※ 참고 자료 : 정책브리핑 국세청(2025.11.28), 정책브리핑 재정경제부(2026.8.3), 정책브리핑 국토교통부(2026.4.30), 한국세정신문(2025.12.1), 택스워치(2025.11.26), 뉴데일리(2025.11.26), 이투데이(2024.11.26), 비즈니스워치(2026.8.3), YTN(2026.7.9)
